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旅游地产项目工程的造价控制研究

本文是一篇工程造价管理论文,本文通过结合上海海昌海洋公园开发建设项目在实际施工过程中的具体造价控制措施及案例数据,分析并且认真总结

本文是一篇工程造价管理论文,本文通过结合上海海昌海洋公园开发建设项目在实际施工过程中的具体造价控制措施及案例数据,分析并且认真总结了当前旅游地产类建设项目中普遍存在的造价控制问题,在此基础上提出了相应的优化措施,并对今后的发展做出了展望。


1   绪论


1.1   本论文的研究背景

项目建设中,企业的最终目标是盈利。这说明项目造价对建筑公司的重要性。其项目造价控制的目的是运用科学的管理方法合理的确定造价,有效的控制施工造价,提高公司的投资收益率。 鉴于我国项目建设投资过程中,建设项目投资失控是一种普遍存在的现象[1]。在项目建设过程中,概算超估算,预算超概算,结算超预算即三超现象严重,项目建设投资被夸大,导致建设周期延长。项目成本越来越高,这些问题严重影响着建设项目的投资效率。

而在我国的现有的工程领域,重视工程施工质量和进度,忽视造价控制的现象屡屡发生。加强项目造价控制是要合理有效的确定和控制项目施工成本,有效的控制项目的投资成本,将其控制在合理的数值范围内,合理的分配人力、物力和财力以使其达到更高的投资收益率[2]。有效的管控项目投资成本,加强项目投资成本的实时监管和动态跟踪,有利于提高项目投资收益率,有利于维护甲乙双方的合法经济权益。也可以更好地服务于社会主义市场经济。

综上所述,分析建设项目造价控制中存在的问题,寻求对应的调整措施,这将会为今后类似工程的造价控制提供有价值的宝贵意见。

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1.2   国内外发展现状

1.2.1   国外发展历程和现状

16 世纪,科技的不断进步促使了社会生产的发展,使得社会生产的分工更加明确和精细,政府开始从多方面进行援助,其中在项目造价控制这一方面尤其的突出,为了形成项目造价管理的规范化,英国皇家于 1868 年成立了相应的管理机构,将其命名为“皇家特许测量师协会”,同时还形成了数量测量师分支,有效地促进了现代工程造价管理行业的诞生和发展。19 世纪的到来,使得西方的某些国家在项目建设中开始采用更加有效的招标制度,这种制度实施之初需要相关的测量人员先对项目进行测算,为项目招标提供依据[3],为了让开发商确定中标的基础价格,工程预算专业从此诞生了。  20 世纪初,建筑成本的确定发生了变化,它是由项目建设初始阶段的项目成本简单确定的,管理人员开始将目光转向投资效率评估上。西方一些国家根据经济和财务分析,归纳出一套有效的控制系统和投资方案,从而达到了造价管理的第二次飞跃[4]。

发达国家工程造价控制的研究如下:

(1)市场化程度

很多发达国家,建筑市场的表现形式几乎完全是以市场作为导向,这主要是由于高层次市场经济的自由竞争保护和市场自律导致的必然结果。 市场竞争是真正的自由竞争。 完全自由的市场竞争会使市场自律效果更好,建设项目的偷工减料现象减少,这将使建筑市场的规范化和竞争趋于正常化。 但是,在发达国家中,建筑工期很长,例如我国拆除一座建筑物或建成会在很短时间内完成, 而发达国家需要各方面的协调才能够执行,这将会延长工期,使各方面建筑造价增加[5]。

(2)政府机构管理的项目

先进发达国家,其政府机构可以说就是一个精简的组织, 并且有特别严格的审批,监控等系统的管理,是一个市场化很严格的政府监督机构。

(3)私人管理的项目

发达国家,私营项目政府机构只控制和管理法律和基本规范的内容,其运作主要依靠市场调节和自律,以及运营商的协调与合作。

(4)重视施工过程中的造价控制

在国外,国外对工程造价的管理是以市场为中心的动态控制。造价工程师能对造价计划执行中所出现的问题及时分析研究,及时采取纠正措施。

图 1.1 施工阶段造价控制的研究思路

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2   工程造价控制的定义


2.1  工程造价的含义

工程造价直接含义其实就是项目的建设价格。 这里提到的项目涉及所有建设项目,其内涵具有很大的不确定性。 这种含义主要包含两种: 

第一种含义的概念:指建设一项工程预期开支或者实际开支的全部固定资产投资费用。也就是说该工程项目有计划地进行固定资产再生产、形成对应无形资产和基础流动资金的一次性费用总和。这个含义主要是从投资者(业主-甲方-建设单位)的角度定义的。投资者进行了项目选择后,通过项目评估做出决策是很有必要的,紧接着进行一系列相应的投资管理工作 ,如设计、项目招标,施工和竣工验收。投资活动支付的全部费用形成了工程的固定资产和无形资产。 所有这些开支花销就形成了工程造价。因此,工程所需投入的资本统称为项目造价,而项目所需的固定投入就称之为建设项目造价。 

第二种含义:项目造价也叫项目价格,即建设项目预期或实际在土地,设备市场,建筑安装工程的价格和技术劳动力市场等交易活动中形成的总建筑工程价格。显然,第二个含义是基于社会主义商品经济和市场经济。 通过以工程特定商品形成的形式交换投标,签约承包或其他交易,并基于多个预测,最终由市场形成的价格形成的。通常,第二个含义被认为是工程合同承包价格。所谓工程造价的两个含义是从不同角度把握同一事物的本质。作为投资者,需要知道项目投资等同于项目造价,项目投资是指该项目所需支付的购买价格;当投资者将物品作为市场供应实体“出售”时,它也是定价的基础条件。 对于承包商而言,具体的项目成本,例如建筑和安装项目的成本。要确保投资成本在规定的范围内,项目投资需要实时监控,并能够预测方案的可行性,确定投资的具体策略等,项目完工和交付所需的所有建筑成本,项目造价是他们作为市场供应商销售的商品和服务的价格的总和。随时纠正偏差,如何能够使得投资的项目完美的实现,需要在人员安排、财力分配等方面进行仔细的规划。为了获得更好的投资回报,最终结算的最终值得到认可[18]。

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2.2  工程造价控制的定义

工程造价控制就是是在施工阶段管理和控制项目成本:在批准的项目成本限额内采取组织措施,技术措施,经济措施,合同措施等有效措施,确定,监督,控制,在整个投资项目完成之前要提前进行可行性研究,并在施工和设计等一系列步骤中有效控制的建筑造价。以施工项目为对象,对施工,工程设计,工程实施,工程竣工各阶段的施工成本实施逐层控制并且随时纠正偏差。合理利用每个建设项目的人力,物力和财力,以便获得更好的投资回报收益,把结算控制在前期预算范围内。  是施工单位对施工项目全过程的控制和施工成本的动态控制工程造价节约,施工企业成本控制和管理水平提高都有很大的积极作用;有效管理项目造价可以节省工程成本,提高经济效益,企业管理水平,企业生存能力,提高企业的市场竞争力。  核心就是有效控制成本,在将建筑成本从货币形式转变为物质形态,通过科学组织,  一方面,项目造价控制在价格标准范围内,另一方面,经济效益最大化,企业的经营目的就会得以实现。它是项目造价控制管理的主要形式和核心内容,也是提高项目投资效率的关键因素。

在项目建设的不同阶段,有不同的工作内容,目的是优化施工方案。在设计和施工方案的基础上,有效合理的控制了施工项目的实际成本。

(1)工程项目策划阶段:根据有关规定,基于不同投资计划的经济评价是工程项目决策的重要依据。其主要内容是去编制和审查投资估算,经有关部门批准,
可作为拟议项目的控制成本。

(2)工程设计阶段:根据配额设计和优化设计计划准备和审查项目预算和施工计划预算。对于政府投资项目,相关部门批准的项目预算将是拟议项目的最高成本。

(3)工程招投标阶段: 进行投标计划,准备和审查数量清单,投标控制价格,确定投标价格及其策略,并确定合同价格。

(4)工程施工和竣工阶段: 执行工程测量和项目支付管理,实施项目成本的动态监控,处理项目变更和索赔,准备和审查项目结算,决算和流程,控制项目保修成本。

表 2.1 我国现阶段工程造价管理方法

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3  建设项目影响工程造价的风险因素 ................................... 15

3.1  招标投标阶段风险因素 ....................... 15

3.2  施工阶段风险因素 ........................... 16

3.3  竣工结算阶段风险因素 ............................. 18

4  旅游地产的造价控制分析 ............................ 19

4.1  旅游地产的概念 ................................... 19

4.2  旅游地产与传统房地产的区别 ................................. 20

5  造价控制存在的问题及未来的优化方向 ............................... 56

5.1  造价控制存在的问题 ......................... 56

5.2  造价控制未来的优化方向 ..................................... 58


5   造价控制存在的问题及未来的优化方向


5.1  造价控制存在的问题

虽然工程量清单定价被采用的越来越多,在项目执行之前就已经计算好了项目的综合单价,但项目的成本并不是一成不变的,由于许多因素较为复杂,而建设项目价格就是一个相对显著的影响因素,再加之在项目实施过程中会遇到一些突发的

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